Autore: avv. Alessandro Taiola (https://studiolegaletaiola.it)

In questo breve articolo vado ad affrontare il tema del condominio minimo. Tema sconosciuto ai più, anche ad alcuni miei colleghi.

Veniamo quindi a definire la questione in modo elementare prendendo un caso di cui mi sono realmente occupato: abbiamo un’abitazione, casa singola, di due piani. Il piano terra di proprietà di Tizio. Il primo piano di Caio.

La casa ha un bel giardino piantumato, con un muretto di cinta ed una inferriata tutto intorno, un bel cancello carrabile con apertura automatizzata ed un cancelletto d’ingresso.

Entrambi danno su una piccola corte, un cortiletto in ghiaia dove si trova una pertinenza, una costruzione prefabbricata in ferro, dotata di tettoia, utilizzata per ricoverate le autovetture, gli scooter e le biciclette dei comproprietari e dei rispettivi famigliari. Tizio e Caio (ma in particolare le mogli dei due comproprietari) mi chiedevano chi dei due dovesse sostenere le spese per il rifacimento del tetto e chi dei due dovesse pagare le spese per la manutenzione del giardino e la sistemazione della ghiaia presente nel cortile.

Entrambi sostenevano con forza, credetemi, posizioni che nulla avevano a che fare con il diritto, ma che si basavano invece su credenze diffuse basate sull’utilizzazione del giardino e sul fatto che il tetto copriva esclusivamente il primo piano.

Quindi Caio sosteneva che tutte le spese relative alla manutenzione del piano terra (giardino, cancello carraio, cortile, muretto di cinta e inferriata) dovessero essere pagate da Tizio, mentre Tizio a sua volta sosteneva che del tetto dovesse occuparsi esclusivamente Caio.

Mi preme quindi fare ordine sul punto. La proprietà immobiliare appena descritta rappresenta la tipica figura del condominio minimo di cui all’art.1117bis del codice civile. Questa “scoperta”, vi confesso, ha letteralmente sconvolto la moglie di Caio, tanto da indurla ad uscire dal mio studio per prendersi un poco d’aria. Ma lasciando ora da parte l’esito della mia consulenza sugli animi dei protagonisti della nostra storia, affrontiamo in poche passaggi la questione.

Ricordo che per condominio si intende l’edificio con due o più unità immobiliari che appartengono a persone differenti. L'esistenza del condominio, pertanto, fa sì che debbano essere considerati condominiali (comuni) i beni indicati dall'art.1117 del codice civile e più in generale quelli che svolgono una funzione di supporto al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Ad esempio i vialetti di accesso al giardino privato, la rampa di accesso al garage, il cancello carraio, ecc. Quindi in sintesi sono comuni e/o condominiali tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili e le facciate. Uniche eccezioni sono previste quando tali beni non servano a ciò, o quando il primo atto di cessione (mi riferisco all’atto notarile) dal quale si può far dipendere l'esistenza del condominio ne abbia escluso (o limitato) la condominialità.

Esempio di questa definizione è proprio rappresentata dal sottotetto, il quale all'art.1117 c.c. è considerato comune purché sia destinato “per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”. Nel nostro specifico caso, invece, Caio ha la possibilità di utilizzare il sottotetto in modo esclusivo, avendo egli ricavato uno spazio da utilizzare come stanza per i figli ed avendo anche costruito un bagno, pertanto è evidente che non è possibile considerare il sottotetto parte comune.

Diverso invece il discorso relativo al tetto: questo, salvo differente indicazione degli atti d'acquisto dev'essere sicuramente considerato condominiale, stante il fatto che la sua funzione è quella di chiudere l'intero edificio (sia esso una casa bifamiliare, o un edificio con più unità immobiliari) e non avendo solamente la funzione di coprire il primo piano.

Ne discende che il nostro Tizio e Caio devono partecipare entrambi alle spese di gestione e manutenzione non solo del tetto, ma anche di tutte le altre parti comuni, quindi alla manutenzione del giardino (comune), del muretto di cinta e della inferriata, del cancello carrabile e del cancelletto, nonché del cortile e della pertinenza utilizzata per ricoverare le automobili.

In conclusione di questo brevissimo intervento, mi limito a citare un proverbio cinese (in considerazione del fatto che da alcuni anni vivono e lavorano tra noi molte famiglie di cittadini cinesi) il proverbio dice: “Avere buoni vicini di casa è come avere una casa più grande”, ciò testimonianza della grande saggezza e cultura ultra millenaria orientale.