Con l'addio definitivo al Superbonus per la quasi totalità degli edifici, il 2026 introduce un nuovo schema di incentivi per i lavori condominiali. La parola d'ordine non è più "gratuità", ma pianificazione basata sull'uso dell'immobile.
Se il tuo condominio sta deliberando lavori di rifacimento facciate, cappotto termico o interventi strutturali, ecco cosa devi sapere sulle detrazioni attuali.
1. Il "Doppio Binario": Prima Casa vs Altre Unità
La grande novità del 2026 è la distinzione della percentuale di detrazione in base alla destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno del condominio:
- Abitazione Principale (50%) — se l'appartamento è la tua residenza principale e sei titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto), la tua quota di spese condominiali è detraibile al 50%.
- Seconde Case e Altri Immobili (36%) — per gli appartamenti affittati, sfitti o usati come casa vacanze, la detrazione scende al 36%.
- Massimale di spesa — resta confermato il limite di 96.000 € per ogni unità immobiliare (moltiplicato per il numero di appartamenti del condominio per i lavori sulle parti comuni).
2. Ecobonus e Sismabonus Condominiale
Anche per gli interventi di efficientamento energetico (Ecobonus) e riduzione del rischio sismico (Sismabonus) sulle parti comuni, le vecchie aliquote premiali (70–85%) sono state uniformate al sistema 50/36%:
- Involucro e Impianti — il "cappotto termico" o la sostituzione della caldaia centralizzata seguono ora le aliquote del Bonus Ristrutturazioni (50% prima casa, 36% altre).
3. Sconto in Fattura e Cessione del Credito: Cosa resta?
Per i lavori deliberati nel 2026, lo sconto in fattura è ormai un ricordo per la maggior parte dei contribuenti. Esistono però delle eccezioni residue:
- Zone Sismiche — solo per gli interventi in comuni colpiti da terremoti dal 2009 in poi, dove è ancora possibile accedere alle opzioni alternative.
- Incapienti (Redditi Bassi) — una deroga speciale permette ancora lo sconto in fattura per i contribuenti con reddito familiare inferiore a 15.000 € (o in presenza di disabili nel nucleo), per evitare che restino esclusi dai lavori di riqualificazione obbligatoria.
4. Obblighi dell'Amministratore e Scadenze
Per garantire il diritto alla detrazione ai singoli condòmini, l'iter burocratico resta rigoroso:
- Bonifico Parlante — tutti i pagamenti alla ditta devono essere effettuati tramite bonifico specifico per ristrutturazioni.
- Comunicazione ENEA — obbligatoria per i lavori che comportano risparmio energetico (infissi, cappotto, caldaie non fossili).
- Comunicazione Agenzia delle Entrate — l'amministratore deve inviare telematicamente entro il 16 marzo dell'anno successivo i dati delle spese sostenute e le quote attribuite a ogni millesimale.
Tabella Riassuntiva Condominio 2026
| Intervento | Detrazione Prima Casa | Detrazione Seconda Casa | Recupero |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazione Parti Comuni | 50% | 36% | 10 anni |
| Efficientamento Energetico | 50% | 36% | 10 anni |
| Sismabonus Condominiale | 50% | 36% | 10 anni |
| Bonus Mobili (collegato) | 50% | 50% | 10 anni |
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